Rückblick

  Inland Ausland Gesamt
* inklusive Neuentwicklung (Wildau) und Erweiterungen (Sulzbach und Dresden)
** inklusive Büroflächen
Mietfläche in m2* 704,200 144,600 848,800
Anzahl Geschäfte* 1,620 550 2,170
Vermietungsstand** 99 % 99 % 99 %
Einwohner im Einzugsgebiet in Mio. 11,7 3,3 15,0
Anzahl Center 14 4 18

Massarbeit auf mehreren 10.000 m2

In der Immobilienwelt wie auch im Einzelhandel spielt die Lage seit jeher die zentrale Rolle. Unsere Mieter möchten da sein, wo ihre Kunden auf sie warten. Jedes unserer 18 Shoppingcenter stellt für sich eine 1a-Lage dar: Die Mehrzahl unserer Objekte befindet sich in Innenstädten, also dort, wo sich die Menschen schon seit Jahrhunderten treffen, um Handel zu betreiben. Oftmals sind die Center direkt an die örtlichen Fußgängerzonen angeschlossen. Zudem gehören zu unserem Portfolio Shoppingcenter an etablierten Standorten außerhalb der Stadtgrenzen. Dies sind Objekte, die für die Kunden seit vielen Jahren eine willkommene Abwechslung zum Einkaufsbummel in der Innenstadt darstellen und jeweils eine überregionale Bedeutung haben.

Von Beginn an liegt unser Hauptaugenmerk bei neuen Projekten auf der Verkehrsanbindung jedes einzelnen Objekts: In den Innenstädten suchen wir dabei die Nähe zu Knotenpunkten des öffentlichen Personennahverkehrs. Dies können etwa zentrale Omnibusbahnhöfe sein, die in Hameln und Passau beispielsweise direkte Nachbarn unserer Immobilien sind. Zudem ist jedes unserer Center mit eigenen Parkplätzen ausgestattet, die den Besuchern auch in der Innenstadt komfortables Parken zu günstigen Konditionen bieten und damit auch eine optimale Erreichbarkeit mit dem Auto ermöglichen. Unsere Objekte außerhalb der Innenstädte hingegen bieten kostenlose Parkplätze in sehr großer Anzahl. Diese Autofahrerstandorte liegen jeweils sehr bequem erreichbar an Autobahnen. Behinderten- und Frauenparkplätze gehören bei allen Shoppingcentern zum Serviceangebot.

Die Mieterstruktur in jedem unserer 18 Objekte ist das Ergebnis eines langen und intensiven Prozesses, bei dem es darum geht, das Angebot der jeweiligen Innenstadt gezielt zu ergänzen. Unser Ziel bleibt immer, mit den Händlern in der Nachbarschaft den gesamten Standort attraktiver zu machen, um gemeinsam von der dadurch erhöhten Attraktivität der gesamten Innenstadt profitieren zu können. Unsere Center beteiligen sich oftmals aktiv am Stadtmarketing und City-Management der jeweiligen Stadt, sowohl finanziell wie auch durch personellen und kreativen Input. Wir legen dabei stets Wert auf eine faire und partnerschaftliche Zusammenarbeit.

Bei der Konzeption unserer Standorte hat die Architektur immer einen besonderen Einfluss: Die vorgegebenen Grundstücksverhältnisse spielen genauso eine Rolle wie die funktionellen Anforderungen unserer Mieter. Zusätzlich wollen wir aber auch unserer Verantwortung der Stadt gegenüber gerecht werden. Die Shoppingcenter sollen städtebaulich bestmöglich integriert werden und dabei auch äußerlich den Ansprüchen einer modernen Architektur genügen. Hierbei arbeiten wir eng mit den jeweiligen Stadtverwaltungen zusammen. Das Ergebnis sind oftmals architektonische Schmuckstücke, bei denen nach Möglichkeit auch historische Gebäude vorsichtig in das Center integriert werden, wie z. B. beim denkmalgeschützten Intecta-Haus, das nun Bestandteil der Altmarkt- Galerie in Dresden ist.

Auch im Inneren sollen unsere Shoppingcenter überzeugen und dabei den Besuchern und Kunden in erster Linie ein angenehmes Einkaufs- sowie ein besonderes Raumerlebnis vermitteln. Hierfür wird eine schlichte und zeitlose Architektur eingesetzt bei der edle Materialien zum Einsatz kommen. Ruhezonen und Brunnenanlagen laden zum Verweilen ein, innovative Beleuchtungskonzepte schaffen je nach Tageszeit die passende Stimmung in der Mall, modernste Klimatechnik garantiert das ganze Jahr über eine angenehme Temperatur. Alles ist darauf ausgelegt, dass sich jeder Besucher wohlfühlt und immer gerne wiederkommt. Dabei wird die Wettbewerbsfähigkeit und Werterhaltung unserer Center durch eine kontinuierliche Modernisierung und Optimierung garantiert.

Für uns ist es selbstverständlich, dass wir unsere Objekte generationsübergreifend gestalten und jeder Besucher sich unabhängig vom Alter gut aufgehoben fühlt.

Für uns ist es selbstverständlich, dass wir unsere Objekte generationsübergreifend gestalten und jeder Besucher sich unabhängig vom Alter gut aufgehoben fühlt. Durch breite Ladenstraßen, Rolltreppen und Aufzüge ist es auch ohne große Mühe mit Kinderwagen oder Rollstühlen möglich, jeden Winkel des Centers zu erkunden. Spielecken erwarten unsere kleinsten Besucher und laden zu einer Auszeit ein. Massagesitze in der Mall stehen den Kunden für ein geringes Entgelt zur Verfügung und sorgen für die notwendige Entspannung zwischendurch.

Grüne Energie

Besonders stolz sind wir darauf, dass ab 2011 alle unsere deutschen Center mit Ökostrom versorgt werden. Bei unseren ausländischen Objekten planen wir in den nächsten Jahren eine Umstellung auf Energie aus regenerativen Quellen. Zudem ist es unser Ziel, den Energieverbrauch unserer Objekte insgesamt und damit auch den CO2-Ausstoß kontinuierlich weiter zu senken. Hierzu setzen wir hochmoderne Technologien wie Wärmetauscher und umweltgerechte Beleuchtungssysteme ein. Zusätzlich versuchen wir gemeinsam mit unseren Mietern fortlaufend auch den Energieverbrauch in den einzelnen Geschäften zu senken.

Flexibilität bietet Chancen

Einzelhandel bedeutet immer Veränderung. Besonders in den letzten Jahren fällt auf, dass viele Anbieter ihre Flächen großzügig erweitern. Damit gelingt es ihnen, das Ladenlokal vom reinen Verkaufsraum hin zu einem Ort des Erlebnisses umzugestalten. Hierzu gehört, dass dem Kunden mehr und mehr die Möglichkeit geboten wird, das gewünschte Produkt in Ruhe und ausgiebig vor Ort zu testen (z. B. bei Unterhaltungselektronik). Ein weiterer Trend ist die Tendenz zu intensiveren Beratungsgespräche, die z. B. an einer in das Geschäft integrierten Kaffeebar stattfinden.

Den Nachfragen nach immer unterschiedlicheren Flächen können wir mit maßgeschneiderten Lösungen begegnen: In unseren Centern können wir jedem Mieter genau den Grundriss bieten, den er zur Umsetzung seines Konzeptes benötigt. Und sogar im Laufe der Jahre flexibel agieren. Ohne großen Aufwand ist es durch eine Verschiebung der Innenwände möglich, nahezu jede Verkaufsfläche anzupassen, ob größer oder kleiner. Somit bietet beispielsweise die Reduzierung einer größeren Verkaufsfläche die Möglichkeit, ein neues Konzept in das Shoppingcenter zu integrieren.

Dies ist einer der größten Unterscheidungspunkte zwischen unserem Konzept und der traditionellen Geschäftsstraße mit starren Grundrissen, die so hingenommen werden müssen, wie sie sind. So kommt es oftmals vor, dass bestimmte Einzelhändler erst mit der Errichtung eines Shoppingcenters den Markteintritt in eine Stadt wagen, da es zuvor in der Innenstadt keine geeigneten Flächen für sie gab. Von der dadurch erreichten Ausweitung des Angebots profitiert letztendlich der gesamte innerstädtische Einzelhandel.

Beste Lagen

In den Einzugsgebieten unserer Center leben 15 Millionen Menschen, knapp 12 Millionen davon in Deutschland. Damit erreichen wir theoretisch 13 % der bundesdeutschen Bevölkerung.

Das Einzugsgebiet eines Standortes ist für uns bei der Auswahl eines Investments von ganz besonderer Bedeutung: Es wird nach einheitlichen Regeln für jedes Shoppingcenter ermittelt und stellt die Anzahl von potenziellen Kunden des jeweiligen Standortes dar. Hierbei wird unter anderem berücksichtigt, welche Anfahrtszeiten ein potenzieller Kunde in der Region bei dem entsprechenden Sortiment in Kauf nehmen würde. Der Einfluss der jeweiligen Wettbewerbssituation in der Umgebung muss hierbei mit einbezogen werden.

Unsere 10 grössten Mieter

Diagramm Die zehn größten Mieter
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Mit einem Anteil von 7,1 % ist die Metro Group unser größter Mietpartner. Sie gehört zu den bedeutendsten internationalen Handelsunternehmen und ist mit ihren Vetriebsmarken Media Markt und Saturn Elektrofachmärkte, Real-SBWarenhaus sowie Galeria Kaufhof Warenhaus in einer Vielzahl unserer Shoppingcenter vertreten. An zweiter Stelle folgt die Douglas-Gruppe, einer der führenden europäischen Einzelhändler, der mit seinen Geschäftsbereichen Douglas- Parfümerien, Thalia-Buchhandlungen, Christ-Juweliergeschäfte, AppelrathCüpper-Modehäuser und Hussel-Confiserien unser Mieter ist und einen Anteil von 4,6 % an unserem gesamten Mietvolumen hat.

Dabei ist unser Mietvertragsportfolio sehr diversifiziert aufgestellt: Die Top-10 unserer Mieter ist für deutlich weniger als ein Drittel unserer Mieteinnahmen verantwortlich. Damit bestehen keinerlei Abhängigkeiten zu einzelnen Mietern.

Langfristige Mietverträge

Langfristige Mietverträge
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Die Mietverträge, die wir mit unseren Mietpartnern abschließen, haben überwiegend eine Standardlaufzeit von zehn Jahren. Per Stand 31. Dezember 2010 betrug die gewichtete Restlaufzeit der Mietverträge in unserem Portfolio 6,4 Jahre. 59,9 % unserer Mietverträge sind bis mindestens 2016 gesichert.

Externes Management der Shopingcenter

Das Management unserer 18 Shoppingcenter ist an unseren Partner ECE Projektmanagement ausgegliedert. Gleichzeitig ist die ECE mit der Realisation der Erweiterung unserer Center in Dresden und Sulzbach sowie der Entwicklung der A10 Triangel in Wildau beauftragt.

Die ECE entwickelt, plant, realisiert, vermietet und managt Einkaufszentren seit 1965. Mit aktuell132 Centern im Management ist das Unternehmen europäischer Marktführer bei Shopping- Galerien.

Wir als Deutsche EuroShop profitieren von dieser Erfahrung im In- und Ausland. Mit unserer schlanken Struktur können wir uns damit auf unsere Kernaufgabe und -kompetenz konzentrieren, das Portfolio-Management.

www.ece.com

Optimierung statt Maximierung

Eine der Hauptaufgaben des Centermanagements ist die Zusammenstellung einer speziell auf das Objekt und seine Umgebung abgestimmten Mischung von Geschäften. Dieser Mieter- und Branchenmix wird jeweils perfekt auf den Standort zugeschnitten und permanent verfeinert. Er ist das Ergebnis einer genauen Analyse des lokalen Einzelhandels.

Dabei geht es auch darum, die Wünsche und Bedürfnisse der Kunden zu erkennen. So siedeln wir in unseren Centern auch immer Einzelhändler aus Branchen an, die aufgrund des heutigen Mietniveaus in 1a-Lagen nahezu nicht mehr in den Innenstädten zu finden sind, z. B. Spielwaren- und Porzellanhandlungen. Auch Existenzgründern und Nischenkonzepten können wir damit eine Chance geben.

Von den meisten Hauseigentümern in der Fußgängerzone unterscheiden wir uns hierbei in einem wesentlichen Punkt: Als langfristige Investoren ist unser Ziel eine dauerhafte Mietoptimierung und nicht die kurzfristige Maximierung. Unseren Kunden und Besuchern soll eine attraktive Mischung geboten werden. Dabei steht nicht jede einzelne Ladenfläche für sich sondern die Immobilie als Ganzes im Vordergrund. Die Berechnung jeder einzelnen Miete beruht vor allem auf der Leistungsfähigkeit der Branche, die der Mieter angehört, sowie seiner Lage innerhalb des Shoppingcenters.

Dieses System bietet allen Seiten Vorteile: Als Vermieter können wir so eine auf langfristige Zusammenarbeit und Vertrauen ausgerichtete Beziehung mit unseren Mietpartnern aufbauen. Unsere Mieter profitieren von hohen Besucherfrequenzen, die durch den vielfältigen Mix erzielt werden. Und unsere Kunden freuen sich über eine sehr reichhaltige Auswahl. Diese reicht von verschiedenen Modekonzepten über Accessoires und Drogeriemärkten bis hin zu Dienstleistungen wie Bank- und Postfilialen. Aber auch gastronomisch wird den Gästen etwas geboten: Cafés, Schnellrestaurants und Eisdielen sorgen für eine Erfrischung oder Stärkung zwischendurch.

Branchenvielfalt

Diagramme Branchenmix und Regionaler Mietermix
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Der Bereich Mode bildet mit 48,0 % den Schwerpunkt in unserem Branchenmix. Die hohe Modekompetenz unserer Center bestätigt sich immer wieder bei Kundenumfragen. Sie ist mit dafür verantwortlich, dass die Kunden teilweise weite Anfahrtswege aus dem Umland in Kauf nehmen, um in den Genuss der großen Auswahl sowie der Qualität der Fachberatung zu kommen.

Der individuelle Mietermix gibt jedem unserer Center eine ganz individuelle Note. In unseren Shoppingcentern achten wir immer auf eine gesunde Mischung aus regionalen und örtlichen Händlern sowie nationalen und internationalen Filialisten. Ganz im Gegensatz zu Haupteinkaufsstraßen, die Studien zur Folge in Deutschland teilweise zu über 90 % von Filialisten dominiert werden. Die kleinteilige Struktur unserer Center bietet den Besuchern jedes Mal aufs neue Abwechslung und die Möglichkeit die verschiedensten Konsumbedürfnisse zu befriedigen.

Mieter mit Namen

Ein maßgeblicher Erfolgsfaktor sind unsere Mieter. Hierzu zählen zum Beispiel Aldi, Apple, Bench, Bijou Brigitte, Breuninger, Burger King, C&A, Christ, dm-drogerie markt, Deutsche Post, Deutsche Telekom, Douglas, Esprit, Fielmann, Gerry Weber, Görtz, H&M, Hollister, Jack&Jones, Media Markt, Marc O’Polo, New Yorker, Nordsee, Peek & Cloppenburg, REWE, Saturn, s.Oliver, Subway, Thalia, Timberland, TK Maxx, Tom Tailor, Tommy Hilfiger, Vero Moda, Vodafone, WMF und Zara.

Einkaufen als Freizeitvergnügen

Bei unseren Centern können sich die Besucher immer auf einheitliche Öffnungszeiten verlassen, ganz im Gegensatz zur klassischen Innenstadt, bei der jeder Einzelhändler für sich selber entscheidet, wie lange er geöffnet hat. Egal ob Optiker oder Reisebüro, jeder Mieter steht den Besuchern über die volle Öffnungszeit zur Verfügung. Auch dies ist ein strategischer Vorteil, der besonders von Kunden mit weiten Anfahrtswegen geschätzt wird.

Im Center selber steht der Service stets im Vordergrund. Service-Points mit freundlichen Mitarbeitern stehen bei Fragen rund um das Angebot zur Verfügung. Hier können Geschenkgutscheine erworben werden, oftmals besteht auch die Möglichkeit Kinderwagen auszuleihen. Durch den Einsatz von diskret agierendem Wachpersonal können sich die Kunden immer sicher fühlen. Kinder-Wickelräume, Kunden-WCs und EC-Bankautomaten runden das Angebot ab. Ständige Sauberkeit ist eine Selbstverständlichkeit.

Jeder unserer Mietpartner ist automatisch auch Mitglied in der Werbegemeinschaft des jeweiligen Centers. Dies bedeutet, dass er an den Marketingkosten des Centers beteiligt wird und aktiv in einem Ausschuss an der Marketing-Strategie mitarbeitet. Gemeinsam mit dem Centermanagement werden hier Veranstaltungen geplant. Dabei wird das Shoppingcenter zu einem lebendigen Marktplatz: Modenschauen, Bilder- und Kunstausstellungen, Länderwochen und Informationsveranstaltungen zu den unterschiedlichsten Themen sorgen bei den Besuchern immer wieder für neue Eindrücke und Erlebnisse. Auch lokale Vereine und die Verwaltungen der Städte werden mit in die Planungen eingebunden und erhalten die Möglichkeit, sich im Center darzustellen. Die aufwändigen Centerdekorationen zur Oster- und Weihnachtszeit gehören ebenfalls zu den Projekten der Werbegemeinschaften.

Ein weiterer Schwerpunkt der Arbeit liegt in der Koordination eines einheitlichen Werbeauftritts für das ganze Center sowie der Redaktion einer Center-Zeitung, die als Beilage regionaler Tageszeitungen im Einzugsgebiet verteilt wird und die Leser professionell und regelmäßig über alle Veranstaltungen und Neuigkeiten rund um das Center informiert. Radio-Spots, Werbung auf und im öffentlichen Personennahverkehr und City-Light- Werbeplakate sorgen für eine hohe Reichweite der Werbemaßnahmen.

Anlagerichtlinien

Zu den wichtigsten Anlagerichtlinien der Deutsche EuroShop gehören:

  • Die DES investiert ausschließlich in Shoppingcenter.
  • Die Mindestobjektgröße beträgt 15.000 m², von denen nicht mehr als 15 % auf Büroflächen oder sonstige nicht einzelhandelsbezogene Nutzungen entfallen dürfen.
  • Die Standorte müssen ein Einzugsgebiet von mindestens 300.000 Einwohnern aufweisen.
  • Ankäufe von Shoppingcenterprojekten erfolgen grundsätzlich erst, wenn eine vollziehbare Baugenehmigung vorliegt und 40 % der Mietflächen durch verbindliche Mietvertragsangebote langfristig abgesichert sind.
  • Projektentwicklungen ohne Baurecht und Vorvermietung können im Rahmen von Joint Ventures übernommen werden. Die Projektentwicklungskosten dürfen im Einzelfall 5 % und die Summe aller Projektentwicklungen 10 % des Eigenkapitals der Deutsche EuroShop nicht übersteigen.
  • Der Investitionsschwerpunkt liegt in Deutschland. Langfristig sollen Investitionen im europäischen Ausland einen Anteil von 25 % am Gesamtinvestitionsvolumen nicht überschreiten.

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