Shoppingcenter – Die richtigen Schlüssel zum Erfolg

von Andreas Pohl, Deutsche Hypothekenbank

Als in Deutschland in den 60er-Jahren die ersten Shoppingcenter eröffneten, hatte kaum jemand die in den kommenden Jahrzehnten stattfindende Entwicklung vorausgesehen. Gab es bis 1990 noch eine relativ moderate jährliche Zunahme auf rund 100 Center, nahm die Anzahl in der ersten Dekade nach der Wiedervereinigung rasant auf ca. 300 zu. Bis heute stieg die Fläche auf ca. 16 Mio. m2, verteilt auf über 400 Shoppingcenter, weitere – man spricht von bis zu 80 – sollen bis 2015 entstehen.

Gleichzeitig haben sich Shoppingcenter mittlerweile zu einer wichtigen Assetklasse für professionelle Investoren entwickelt und stehen damit natürlich auch für die Deutsche Hypo als Immobilienbank im Fokus ihrer vielfältigen Finanzierungsaktivitäten.

Im Wesentlichen werden vom Markt folgende Finanzierungsarten nachgefragt:

1. Bestandsfinanzierungen, d. h. Ankaufsfinanzierungen von bestehenden Shoppingcentern oder Umschuldung laufender Finanzierungen.

2. Finanzierungen von Projektentwicklungen, d.h. klassische Zwischenfinanzierungen für neu zu errichtende Center während der Bauphase bis zur Fertigstellung.

Sowie als Mischung aus beiden vorstehenden Finanzierungstypen:

3. Finanzierungen für den Ankauf bestehender Shoppingcenter sowie die anschließende Begleitung von Umbaumaßnahmen im Rahmen eines Revitalisierungsprojektes.

Während die Bank bei der Finanzierung bestehender Center auf die bisherigen Erfahrungen zurückgreifen und Entwicklungen für die Zukunft darauf stützen kann, ist bei der Begleitung eines Neubauprojektes diese Einschätzung deutlich schwieriger. Als Bank haben wir die Möglichkeit, durch Begrenzung der Finanzierungshöhe, Haftungseinbindung der Kreditnehmer, LTV (Loan-tovalue) oder DSCR (Debt-Service Coverage Ratio) Covenants das wirtschaftliche Kreditrisiko adäquat zu limitieren.

Da bekannterweise nicht alle bestehenden oder sogar noch zu errichtenden Shoppingcenter eine positive Entwicklung zu verzeichnen haben, und somit die in sie gesetzten Erwartungen erfüllen, stellt sich für die finanzierende Bank genauso wie für den Investor die spannende Frage, welche relevanten Kriterien ausschlaggebend für den Erfolg eines Shoppingcenters sein können und damit im Rahmen einer Investitions- bzw. Finanzierungsentscheidung zu würdigen sind.

Die Mischung der Branchen- und Mieterstruktur ist ein Baustein des Erfolgs

Zunächst einmal muss man unterscheiden, um welches Produkt es sich handelt. Im Gegensatz zu kleineren Centern in Mittelstädten, die als Ergänzung bzw. Konkurrenz zum innerstädtischen Einzelhandel zu sehen sind, muss bei regionalen Shoppingcentern eine angemessene Größe, Anziehungskraft und Attraktivität gegeben seien.

Dabei ist die kritische Masse, d. h. die Mindestgröße, entscheidend, die es ermöglicht, eine angemessene Eigenattraktivität und damit regionale Anziehungskraft erreichen zu können. Gleichzeitig ist natürlich die qualitativ und quantitativ richtige Mischung der Branchen- und Mieterstruktur des Centers ein wesentlicher Baustein des Erfolgs. Neben attraktiven Ankermietern, die für eine Grundfrequenz sorgen und entsprechend eine Magnetfunktion haben, braucht ein erfolgreiches Center eine ausgewogene Mischung aus kleinen und mittelgroßen Läden, die die namhaften nationalen und internationalen Marken bieten.

Darüber hinaus ist für den Kunden neben dem reinen Einkaufsvergnügen eine Wohlfühlatmosphäre zu schaffen, die zum längeren Verweilen einlädt und damit auch entsprechende Effekte auf die Kaufentscheidung hat. Hierzu tragen insbesondere Architektur, Grundriss, Funktionalität und Zustand des Objektes bei. Ein gutes und vielfältiges Gastronomieangebot rundet das Angebot ab.

Neben diesen konzeptionellen Faktoren, die natürlich auch noch infrastrukturelle Elemente wie die Lage, Verkehrsanbindung und Parkplatzsituation umfassen, haben wirtschaftliche Rahmendaten entscheidenden Einfluss auf den nachhaltigen Erfolg eines Centers. Die Qualität der Mietverträge, Angemessenheit der Mieten zur Flächenproduktivität, Höhe der Nebenkosten, sichern für Eigentümer und Mieter gleichermaßen die dauerhafte wirtschaftliche Tragfähigkeit.

Um den permanenten Anforderungen des Wettbewerbs gerecht zu werden, bedarf es eines professionellen Betreibers, der Veränderungen früh erkennt und rechtzeitig mit entsprechenden Maßnahmen richtig auf diese reagiert.

Last but not least muss natürlich auch die Finanzierungsstruktur zum jeweiligen Projekt und den jeweiligen Besonderheiten passen. Dies umfasst insbesondere flexible Lösungen, die den ständigen Veränderungsprozessen bei dieser Art von Immobilien gerecht werden.

Die vorstehenden Faktoren erheben keinen Anspruch auf Vollständigkeit, geben aber einen guten Überblick über die Komplexität und Vielfältigkeit dieser Art von Finanzierungen. Im Hinblick auf die Größenordnung der Einzelinvestitionen sind natürlich besondere Anforderungen an die Qualität der beteiligten Parteien, d. h. der Investoren sowie der Betreiber zu stellen.

Lesen Sie weiter: Deutschland

Zurück zu: Billstedt-Center, Hamburg

Verlauf