Branchenwirtschaftliche Rahmenbedingungen

Einzelhandel

Der Einzelhandel in Deutschland hat nach vorläufigen Ergebnissen des Statistischen Bundesamtes 2010 nominal 2,3 % und real (preisbereinigt) 1,2 % mehr umgesetzt als im Vorjahr. Damit konnten die Einzelhandelsunternehmen ihre Umsätze nach dem durch die Finanzund Wirtschaftskrise geprägten Jahr 2009 (nominal -3,7 %, real -3,1 %) wieder steigern. Der jahrzehntelange Trend eines rückläufigen Anteils des Einzelhandels an den privaten Konsumausgaben scheint mit dem Anstieg auf über 28 % vorerst gestoppt zu sein. Der Einzelhandel im engeren Sinne (ohne Kfz-Handel, Tankstellen, Brennstoffe und Apotheken) setzte mit 406,7 Mrd. € 1,8 % mehr um als im Vorjahr (399,5 Mrd. €).

Auf die einzelnen Wirtschaftszweige heruntergebrochen entwickelte sich – im Gegensatz zum Vorjahr – der Lebensmittelhandel mit real -0,6 % schlechter als der sogenannte Non-Food-Handel (real +2,6 %). Von den Non-Food-Wirtschaftszweigen entwickelten sich „Textilien, Bekleidung, Schuhe und Lederwaren“ (real +3,7 %) am besten, gefolgt von „kosmetischen, pharmazeutischen und medizinischen Produkten“ mit real +3,6 % und „Einrichtungsgegenständen, Haushaltsgeräten, Baubedarf“ (real +3,0 %). Der „Sonstige Einzelhandel (zum Beispiel Bücher, Schmuck)“ schloss das Jahr mit einem realen Zuwachs von 2,4 % ab. Rückläufig hingegen waren der Internet- und Versandhandel mit real -1,3 % und der „Sonstige Einzelhandel mit Waren verschiedener Art (zum Beispiel Waren- und Kaufhäuser)“ mit real -0,2 %.

Nach Angaben von CB Richard Ellis waren im Jahr 2010 Ladenflächen in Shoppingcentern von Einzelhändlern sehr nachgefragt. Das größte Interesse galt Einzelhandelsflächen in der Größenklasse 150 bis 349 m² (ca. 22 %). Auf die zweitstärksten Kategorien (0 bis 149 m² und 500 bis 999 m²) entfielen 38 % (jeweils 19 %). Großflächen waren ebenfalls nachgefragt: Ein Drittel der Vermietungen lag im Bereich über 1.000 m². Insgesamt ist ein Trend zu großflächigeren Läden zu beobachten, da neue Warengruppen- und Ladenbaukonzepte mehr Fläche benötigen. Einzelhändler gehen über von einer klassischen Funktionalitätsorientierung des Verkaufsraums hin zu Konzepten, die mehr von werblichen Aspekten geprägt sind.

Die höchsten Flächenanteile bei den Vermietungen im Jahr 2010 entfielen laut CB Richard Ellis auf die Bereiche Bekleidung (31 %), Super- / Verbraucher- / Getränkemärkte (9 %), Gastronomie (8 %) und Schuhe / Lederwaren (8 %). Weitere wichtige Branchen in 1a-Lagen waren Drogeriemärkte und Parfümerien aus dem Segment Gesundheit / Beauty (5 %).

Immobilienmarkt

Das Transaktionsvolumen für Investitionen in kontinentaleuropäische Einzelhandelsimmobilien (Shoppingcenter, Fachmarktzentren und Factory Outlets) ist 2010 nach einer Untersuchung von Jones Lang LaSalle im Vergleich zum Vorjahr (12,3 Mrd. €) um 68 % auf 20,7 Mrd. € emporgeschnellt.

Mit einem Anteil von 64 % (13,2 Mrd. €) des Transaktionsvolumens standen Shoppingcenter 2010 in Europa im Fokus der Investoren, die weiter defensiv ausgerichtete Anlagemöglichkeiten im sogenannten Core-Bereich suchen. Sie bevorzugen stabile Marktsegmente und achten auf erstklassige Lagen, sichere und langfristige Mietverträge sowie eine hohe Qualität der Mieter.

Der heimische Markt hat seine führende Stellung für Einzelhandelsimmobilien- Investitionen in Europa behaupten können. Das Volumen in Deutschland repräsentierte mit 4,7 Mrd. € einen Anteil von knapp 23 %. Shoppingcenter standen laut Jones Lang LaSalle auch in Deutschland an der Spitze des Interesses: Das Transaktionsvolumen summierte sich auf 3,2 Mrd. € und entsprach damit 68 % des Gesamttransaktionsvolumens von Handelsimmobilien (ohne Geschäftshäuser). Die stärkste Investorengruppe stellten Immobilien-Aktiengesellschaften wie beispielsweise die Deutsche EuroShop dar. Dicht darauf folgten sogenannte Asset- und Fondsmanager sowie offene Immobilienfonds. Die Verkäuferseite wurde von Entwicklern dominiert, die fast die Hälfte des Verkaufsvolumens darstellten.

Die Renditen von Einzelhandelsimmobilien sind im Jahresverlauf weiter gesunken. Transaktionen benötigen aber längere Vermarktungszeiten als vor der Finanzkrise, was auf ein gestiegenes Risikobewusstsein der Investoren schließen lässt. Aber auch die Beschaffung der Fremdfinanzierungsmittel erfordert mehr Zeit als noch vor einigen Jahren. Eigenkapitalstarke Investoren wie internationale Staats- (Sovereign Funds) und Pensionsfonds und einige deutsche offene Immobilienfonds können hingegen schneller agieren und sind außerdem bereit, niedrigere Renditen zu akzeptieren, weil sie nur so die Mittelzuflüsse zeitnah anlegen können. Die Rendite für deutsche Shoppingcenter in Top-Lagen lag Ende 2010 nach Angaben von Cushman & Wakefield bei 5,15 %. Damit sind sie nicht mehr weit entfernt vom Spitzenwert der letzten zehn Jahre, der bei 5,0 % lag.

Entwicklung des Aktienkurses

Die Aktie der Deutsche EuroShop startete 2010 mit einem Kurs von 23,67 €. Zunächst pendelte der Kurs bis April auf diesem Niveau. Im 2. Quartal wurde das Börsenklima etwas rauer und war von sinkenden Kursen für die meisten Immobilien-Aktien geprägt. Den tiefsten Kurs des Jahres verzeichnete die Aktie mit Beginn des 3. Quartals am 1. Juli 2010 mit 21,72 € auf Xetra-Schlusskursbasis. Von da an startete eine Rallye, die den Kurs um rund 33 % auf 28,98 € am letzten Handelstag des Jahres steigen ließ. Die Aktie schloss 2010 mit einer Performance von +28,1 % (inkl. Dividende, 2009: +2,1 %) auf dem Jahreshoch ab. Damit war 2010 in der 10-jährigen Geschichte der Deutsche EuroShop AG für die Aktionäre das beste Jahr nach 2005 (28,7 %).

Aktionäre, die sich im Januar 2001 zum Emissionskurs von 19,20 € an der Deutsche EuroShop beteiligt und an den Bezugsrechtskapitalerhöhungen im vergangenen Jahr teilgenommen haben, erzielten über zehn Jahre eine Rendite von durchschnittlich 11 % p. a. nach Steuern. 4,7 Prozentpunkte entfallen dabei auf die Dividenden der letzten zehn Jahre und 6,3 Prozentpunkte auf den Kursgewinn. In einem Fünfjahreszeitraum, in dem sowohl Aktieneuphorie als auch Finanzkrise stattfanden, lag die Gesamtrendite bei 50,6 %. Das entspricht einer durchschnittlichen Verzinsung von 8,5 % p. a.

Zusammenfassende Bewertung des Geschäftsjahres

Der Vorstand der Deutsche EuroShop ist mit dem abgelaufenen Geschäftsjahr zufrieden. Aufgrund der guten Geschäftsentwicklung konnte die Prognose erneut erfüllt werden. Einen maßgeblichen Beitrag leistete dabei das A10 Center, das im Februar 2010 übernommen wurde und erstmals zum Ergebnis beitrug.

Die Umsatzerlöse wurden mit 139 – 142 Mio. € geplant und beliefen sich zum Stichtag auf 144,2 Mio. € (2009: 127,6 Mio. €), was einem Plus von 13 % entsprach. Das Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) sollte zwischen 118 – 121 Mio. € liegen. Am Ende konnte es um 12 % gesteigert werden und betrug 124,0 Mio. € (2009: 110,7 Mio. €). Beim Ergebnis vor Steuern (EBT) ohne Bewertungsergebnis wurde mit 58 – 60 Mio. € geplant. Es konnte um 17 % gesteigert werden und betrug 63,9 Mio. € (2009: 54,9 Mio. €).

Wie im Vorjahr konnte damit die Ergebnisprognose übertroffen werden. Die Deutsche EuroShop hat einmal mehr bewiesen, dass sie über ein erstklassiges Shoppingcenter-Portfolio verfügt und auch für schwierige Phasen der Wirtschafts- und Immobilienmarktentwicklung gut aufgestellt ist.

Lesen Sie weiter: Ertrags-, Finanz- und Vermögenslage

Zurück zu: Gesamtwirtschaftliche Rahmenbedingungen