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Ertragslage

Die Einzelhandelsumsätze (im engeren Sinne) sind im Berichtsjahr in Deutschland nominal um 1,8 % gewachsen. Dem gegenüber stagnierten die Umsätze bei den in unseren Shoppingcentern ansässigen Mietern. Dieses Ergebnis ist insbesondere auf zwei Standorte zurückzuführen. In Dresden haben die Eröffnungen von zwei neuen Wettbewerbern zu Umsatzeinbußen in der Altmarkt-Galerie geführt und im Main-Taunus-Zentrum bestanden baustellenbedingt eingeschränkte Parkmöglichkeiten, was sich ebenfalls negativ in der Umsatzentwicklung bemerkbar machte. In den übrigen Shoppingcentern hingegen stiegen die flächenbereinigten Einzelhandelsumsätze um 2,6 % und entwickelten sich damit besser als der Gesamtmarkt. In den Auslandsobjekten erhöhten sich die Einzelhandelsumsätze um 1,2 %.

Umsatzerlöse des Konzerns um 13 % gestiegen

Die Umsatzerlöse im Konzern erhöhten sich im Geschäftsjahr um 13 % von 127,6 Mio. € auf 144,2 Mio. €. Zu diesem Umsatzwachstum hat ganz wesentlich das A10 Center beigetragen, das zum 1. Februar 2010 übernommen wurde. Die Anteilsaufstockung in der Altmarkt-Galerie Dresden zum 1. Juli 2010 sowie das Allee-Center in Hamm und der City-Point in Kassel, bei denen im Vorjahr umbaubedingte Leerstände zu verzeichnen waren, trugen ebenfalls zum kräftigen Umsatzwachstum bei.

Bei acht Objekten erhöhten sich die Umsatzerlöse im Wesentlichen im Rahmen von indexbedingten Mieterhöhungen. Demgegenüber standen leichte Umsatzeinbußen bei vier Objekten, die größtenteils umbaubedingt waren. In Summe stiegen die vergleichbaren Umsatzerlöse um 1,1 %.

Umsatzerlöse

in T€	2010	2009	Differenz	in %
* = quotenkonsolidiert
Rhein-Neckar-Zentrum, Viernheim	17.137	16.988	149	0,90
A10 Center, Wildau	12.899	0	12.899
Main-Taunus-Zentrum, Sulzbach	10.230	10.286	-56	-0,50
Allee-Center, Hamm	9.763	9.010	753	8,40
Stadt-Galerie, Passau	8.823	8.588	235	2,70
City-Arkaden, Wuppertal	8.788	8.655	133	1,50
City-Galerie, Wolfsburg	8.588	8.522	66	0,80
Forum, Wetzlar	8.583	8.498	85	1,00
Rathaus-Center, Dessau	8.080	8.195	-115	-1,40
City-Point, Kassel	7.998	7.285	713	9,80
Altmarkt-Galerie, Dresden*	7.827	6.673	1.154	17,30
Stadt-Galerie, Hameln	6.687	6.546	141	2,20
Phoenix-Center, Hamburg	5.928	5.757	171	3,00
Summe Inland	121.330	105.003	16.327	15,50
Galeria Baltycka, Danzig	13.411	13.150	261	2,00
City Arkaden, Klagenfurt*	5.409	5.328	81	1,50
Ärkäd, Pecs*	3.651	3.736	-85	-2,30
Sonstige	388	345	43	12,5
Summe Ausland	22.859	22.560	299	1,30

Leerstandsquote stabil unter 1 %

Die Leerstandsquote lag wie schon in den Vorjahren stabil unter 1 %. Der Wertberichtigungsbedarf aus Mietausfällen war mit 0,6 Mio. € (2009: 0,6 Mio. €) oder 0,4 % (2009: 0,4 %) erneut auf einem sehr niedrigen Niveau.

Grundstücksbetriebs- und -verwaltungskosten auf Vorjahresniveau

Die Grundstücksbetriebskosten lagen mit 7,3 Mio. € (2009: 5,8 Mio. €) um 1,5 Mio. € und die Grundstücksverwaltungskosten mit 7,9 Mio. € (2009: 7,2 Mio. €) um 0,7 Mio. € über den Vorjahreswerten. Die Erhöhung ist ausschließlich Folge des Erwerbs des A10 Centers, durch die sich die Grundstücksbetriebs- und -verwaltungskosten allein um 2,4 Mio. € erhöhten. Demgegenüber lagen diese Kosten bei den übrigen Centern um rund 0,2 Mio. € unter dem Vorjahr. In Summe lag die Kostenquote mit 10,5 % vom Umsatz leicht über dem Vorjahr (10,2 %).

Sonstige betriebliche Erträge und Aufwendungen

Die sonstigen betrieblichen Erträge liegen mit 0,9 Mio. € auf Vorjahresniveau, dagegen erhöhten sich die sonstigen betrieblichen Aufwendungen um 1,2 Mio. € auf 5,9 Mio. € (2009: 4,7 Mio. €). Dieser Anstieg resultiert einerseits aus deutlich höheren Finanzierungsnebenkosten im Zusammenhang mit der Aufnahme bzw. Prolongation von Darlehen einerseits, andererseits aus höheren Personalkosten.

Finanzergebnis schwächer

Das Finanzergebnis verschlechterte sich um 4,3 Mio. € auf -60,2 Mio. € (2009: -55,9 Mio. €). Der Rückgang ist durch zusätzliche Zinsaufwendungen bedingt, die im Zusammenhang mit der Finanzierung des Erwerbs des A10 Centers sowie der Erweiterungsmaßnahme in Dresden aufgenommen wurden (+5,8 Mio. €). Diesen Zinsaufwendungen stehen Zinseinsparungen aufgrund von Refinanzierungen und der Tilgung von Bestandsdarlehen in Höhe 1,4 Mio. € gegenüber, sodass sich die Zinsaufwendungen per saldo lediglich um 4,4 Mio. € erhöhten.

Während die Erträge aus Beteiligungen auf Vorjahresniveau lagen, stiegen die Zinserträge um knapp 0,4 Mio. €. Demgegenüber standen um 0,5 Mio. € höhere Verluste aus At-equity-Beteiligungen sowie mit 7,9 Mio. € ein um 0,2 Mio. € geringerer Ergebnisanteil der Fremdgesellschafter.

Bewertungsergebnis positiv

Das Bewertungsergebnis lag mit 33,1 Mio. € um 47,9 Mio. € über dem Vorjahr, das einen Bewertungsverlust von 14,8 Mio. € ausgewiesen hatte. Die Bewertung der Bestandsobjekte führte zu einem Bewertungsgewinn von 25,4 Mio. €. Dabei wurden die Bestandsobjekte im Durchschnitt um 1,3 % aufgewertet, wobei die Verkehrswerte mit einer Ausnahme (Abwertung -0,7 %) in einer Bandbreite von +0,3 % bis +3,7 % über den Vorjahreswerten lagen.

Aus der Bewertung des A10 Centers resultierte ein Bewertungsgewinn von 14,7 Mio. €, dem Anschaffungsnebenkosten in Höhe von 8,6 Mio. € gegenüber standen.

Daneben resultiert aus dem Erwerb weiterer Anteile am City-Point Kassel, den City-Arkaden Wuppertal sowie von mittelbaren Anteilen am Main-Taunus-Zentrum ein Bewertungsgewinn von 4,7 Mio. €, da insbesondere die erworbenen Anteile am Main-Taunus-Zentrum unter dem entsprechenden Verkehrswert lagen.

Der Anteil der Fremdgesellschafter am Bewertungsergebnis lag bei rund 3,0 Mio. €.

Steuerposition fast ausschließlich latente Ertragsteuern

Die Steuerbelastung betrug im Berichtsjahr 15,2 Mio. €. Hiervon entfielen 14,9 Mio. € auf latente Ertragsteuern und 0,3 Mio. € auf gezahlte Ertragsteuern.

Konzernergebnis mehr als verdoppelt

Das Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) erhöhte sich im Berichtsjahr von 110,7 Mio. € um 12 % auf 124,0 Mio. €. Das Ergebnis vor Steuern (EBT) lag mit 97,0 Mio. € sogar um 142 % über dem Vorjahreswert (40,1 Mio. €). Das Konzernergebnis erhöhte sich um 138 % und betrug 81,8 Mio. € (2009: 34,4 Mio. €).

Ergebnis je Aktie

Der Gewinn je Aktie lag bei 1,80 € gegenüber 0,88 € im Vorjahr. Davon entfielen 1,19 € auf das operative Geschäft (2009: 1,18 €) und 0,61 € auf das Bewertungsergebnis (2009: -0,30 €). Die zugrunde gelegte Aktienanzahl für das Vorjahr wurde gemäß IAS 33 angepasst.

Funds From Operations (FFO)

Mit dem FFO werden die laufenden Investitionen der Bestandsobjekte, die planmäßige Tilgung unserer langfristigen Bankdarlehen sowie die Dividende finanziert. Im Berichtsjahr wurde ein FFO von 63,6 Mio. € gegenüber 54,8 Mio. € im Vorjahr (+16 %) erwirtschaftet. Der FFO je Aktie blieb mit 1,40 € konstant, wobei die zugrunde gelegte Aktienanzahl für das Vorjahr gemäß IAS 33 angepasst wurde.

in T€	31.12.2010	31.12.2009
Konzernergebnis	81,817	34,367
Bewertungsergebnis	-33,129	14,772
Latente Steuern	14,864	5,664
FFO	63,552	54,803
Gewichtete Aktienzahl	45,545	39,066
FFO je Aktie	1,40 €	1,40 €

Dividendenvorschlag: 1,10 € je Aktie

Aufgrund des erfolgreichen Geschäftsjahres werden der Vorstand und der Aufsichtsrat den Aktionären auf der Hauptversammlung, die am 16. Juni 2011 in Hamburg stattfindet, für das Geschäftsjahr 2010 die Ausschüttung einer um 0,05 € erhöhten Dividende von 1,10 € je Aktie vorschlagen.

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