Finanzlage

Grundsätze und Ziele des Finanzmanagements

Für die Finanzierung ihrer Investitionen nutzt die Deutsche Euro- Shop grundsätzlich die Börse zur Beschaffung von Eigenkapital sowie die Kreditmärkte zur Beschaffung von Fremdkapital. Innerhalb des Konzerns treten dabei die einzelnen Objektgesellschaften wie auch die Deutsche EuroShop als Darlehensnehmer bei Banken auf. Erfahrungsgemäß können durch die Bonität der Deutsche EuroShop Vorteile bei den Darlehenskonditionen erreicht werden. Zudem kann der Konzern seine Finanzierung unabhängig und flexibel gestalten.

Darlehen werden für alle Konzerngesellschaften in Euro aufgenommen. Die Verwendung von Eigen- und Fremdkapital für Investitionen soll prinzipiell gleich gewichtet werden und die Eigenkapitalquote im Konzern (inklusive Fremdanteilen) soll dabei 45 % nicht unterschreiten.

Die Finanzierung unserer Immobilienprojekte erfolgt grundsätzlich langfristig. Dabei kommen auch derivative Finanzinstrumente zum Einsatz, die der Absicherung gegen steigende Kapitalmarktzinsen dienen. Über eine verfügbare Kreditlinie wird die Deutsche EuroShop in die Lage versetzt, kurzfristig auf Investitionsmöglichkeiten zu reagieren. Nicht benötigte Liquidität wird bis zur Verwendung für Investitionen, zur Finanzierung laufender Kosten oder zur Auszahlung von Dividenden kurzfristig als Termingeld angelegt.

Finanzierungsanalyse

Zum 31. Dezember 2010 wies der Deutsche EuroShop-Konzern folgende Finanzkennzahlen aus:

in Mio. € 2010 2009 Veränderung
Bilanzsumme 2.963,6 2.112,1 +851,8
Eigenkapital (inkl. Fremdgesellschafter) 1.527,4 1.044,4 +483,2
Eigenkapitalquote in % 51,5 49,4 +2,1
Bankverbindlichkeiten 1.288,2 934,2 +354,0
Loan to value in % 45 46 1

Das wirtschaftliche Eigenkapital des Konzerns in Höhe von 1.527,4 Mio. €, das sich aus dem Eigenkapital der Konzernaktionäre (1.249,6 Mio. €) und dem Eigenkapital der Fremdgesellschafter (277,8 Mio. €) zusammensetzt, lag 483,2 Mio. € über dem Vorjahr. Die Eigenkapitalquote hat sich leicht um 2,1 Prozentpunkte auf 51,5 % verbessert.

Die kurz- und langfristigen Bankverbindlichkeiten erhöhten sich im Berichtsjahr von 934,2 Mio. € um 354 Mio. € auf 1.288,2 Mio. €. Hiervon dienten 31,5 Mio. € der Finanzierung der Erweiterungsmaßnahme der Altmarkt-Galerie Dresden und des Main-Taunus-Zentrums. Weitere 186,0 Mio. € resultierten aus der erstmaligen Vollkonsolidierung des Phoenix-Centers und des Main-Taunus-Zentrums sowie aus der Anteilserhöhung an der Altmarkt-Galerie Dresden. Auf die Fremdfinanzierung des Kaufs des A10 Centers (125,0 Mio. €) und des Billstedt-Centers (19,0 Mio. €) entfielen 144,0 Mio. €. Dem gegenüber wurden Kredite in Höhe von 13,7 Mio. € zurückgeführt.

Daneben wurde im Berichtsjahr ein langfristiger Kredit in Höhe von 82,0 Mio. € aufgenommen, mit dem ein auslaufender Kredit für das Rhein-Neckar-Zentrum abgelöst wurde.

Die zum Jahresende bestehenden Bankverbindlichkeiten dienen ausschließlich der Finanzierung der langfristigen Vermögenswerte. Damit waren 47 % des langfristigen Vermögens fremdfinanziert.

Die bisherige Kreditlinie in Höhe von 100 Mio. € wurde auf 150 Mio. € erhöht. Diese steht der Gesellschaft bis 2014 zur Verfügung.

Insgesamt waren die Fremdfinanzierungskonditionen zum 31. Dezember 2010 noch für durchschnittlich 6,5 Jahre (2009: 7,1 Jahre) zu 5,03 % p. a. (2009: 5,27 % p. a.) gesichert. Die Deutsche EuroShop unterhält Kreditverbindungen zu 17 Banken. Dabei handelt es sich neben einer österreichischen Bank ausschließlich um deutsche Kreditinstitute.

Von 34 Darlehen im Konzern sind bei acht Darlehen Kreditauflagen mit den finanzierenden Banken vereinbart. Dabei handelt es sich um Auflagen zur Kapitaldienstfähigkeit, zur Verschuldung und in einem Fall um eine Auflage zum Verhältnis zwischen Darlehen zu Marktwert. Alle Auflagen wurden eingehalten.

Anfang 2011 wurde ein Darlehen in Höhe von 85,1 Mio. € zur Finanzierung der City-Arkaden Wuppertal KG vorfristig zurückgezahlt und durch zwei neue Darlehen in Höhe von 81 Mio. € teilweise ersetzt. Der Kauf des Billstedt-Centers soll ebenfalls teilweise über ein Darlehen in Höhe von 80 Mio. € finanziert werden, das voraussichtlich Mitte 2011 zur Auszahlung gelangt. Im Geschäftsjahr 2011 erfolgen planmäßige Tilgungen aus dem laufenden Cashflow in Höhe von 17,9 Mio. €, Zinsbindungen für Darlehen laufen nicht aus. In den Jahren 2012 bis 2015 liegt die durchschnittliche Tilgungsleistung bei 19,8 Mio. € p. a. Für Darlehen in Höhe von 54,6 Mio. € laufen die Zinsbindungen in 2012, für 137,3 Mio. € in 2013, für 205,3 Mio. € in 2014 und für 76,8 Mio. € in 2015 aus.

Darlehensstruktur per 31. Dezember 2010
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In der Bilanz werden zum Stichtag kurz- und langfristige Bankverbindlichkeiten in Höhe von 1.288,2 Mio. € ausgewiesen. Bei der Differenz der Gesamtsumme in obiger Tabelle zu den hier angegebenen Beträgen in Höhe von 10,9 Mio. € handelt es sich um abgegrenzte Zins- und Tilgungsleistungen, die Anfang 2011 beglichen wurden.

Investitionsanalyse

Das Geschäftsjahr 2010 war durch eine Vielzahl von unterschiedlichen Investitionsmaßnahmen geprägt. Insgesamt wurden 360,8 Mio. € investiert, davon 55,0 Mio. durch die Übernahme weiterer Anteile an der Altmarkt-Galerie Dresden, die im Rahmen einer Sacheinlage in den Konzern eingebracht wurden. 305,8 Mio. € waren zahlungswirksam. Auf das A10 Center entfielen davon bis zum 31. Dezember 2010 233,1 Mio. €. Für die Erweiterungsmaßnahmen in Dresden und Sulzbach wurden 46,6 Mio. € investiert und für den Erwerb der Anteile am Main-Taunus-Zentrum 17,2 Mio. €. Die laufenden Investitionen in die Bestandsobjekte betrugen 2,6 Mio. €.

Liquiditätsanalyse

Der operative Cashflow des Konzerns in Höhe von 72,1 Mio. € (2009: 63,2 Mio. €) ist der Betrag, der für die Anteilseigner nach Abzug aller Kosten aus der Vermietung der Shoppingcenterflächen erwirtschaftet wurde. Er dient auch dazu, die Dividende der Deutsche EuroShop AG sowie die Auszahlungen an Fremdgesellschafter zu finanzieren. Die Veränderung ist im Wesentlichen auf den erstmaligen Ergebnisbeitrag des A10 Centers zurückzuführen.

Der Cashflow aus der betrieblichen Tätigkeit beinhaltet neben dem operativen Cashflow auch die Veränderungen der Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände sowie der sonstigen Verbindlichkeiten und der Rückstellungen. Im Wesentlichen bedingt durch die Kaufpreiszahlung für das Billstedt-Center in Höhe von 156,7 Mio. € lag der Cashflow aus der betrieblichen Tätigkeit mit -94,2 Mio. € um 154,7 Mio. € unter dem Vorjahr (60,5 Mio. €).

Der Cashflow aus der Investitionstätigkeit betrug im Berichtsjahr 287,8 Mio. € und lag damit deutlich über der Vorjahresperiode, in der 35,9 Mio. € für Investitionen ausgegeben wurden. Zum einen beinhaltet diese Position den Kaufpreis für das A10 Center in Wildau, zum anderen sind hier auch die Investitionen für die Erweiterungsmaßnahmen unserer Bauobjekte in Dresden, Sulzbach und Wildau enthalten.

Der Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit stieg von 15,5 Mio. € im Vorjahr auf 363,9 Mio. €. Der Mittelzufluss aus langfristigen Finanzverbindlichkeiten in Höhe von 166,2 Mio. € resultiert vor allem aus der Neuaufnahme eines Darlehens beim A10 Center, weiteren Auszahlungen für die Erweiterungsmaßnahmen in Dresden und Sulzbach sowie der Aufnahme einer kurzfristigen Kreditlinie der Deutsche EuroShop AG zur Finanzierung des Kaufpreises des Billstedt-Centers. Des Weiteren wurden im Berichtsjahr drei Kapitalerhöhungen durchgeführt, von denen zwei cashwirksam waren und zu Mittelzuflüssen in Höhe von 253,7 Mio. € führten. Die Dividendenzahlung an die Aktionäre betrug 46,3 Mio. €. Außerdem wurde bei der Stadt-Galerie Passau eine Kapitalerhöhung durchgeführt, an denen die Fremdgesellschafter mit 4,2 Mio. € teilnahmen. Die Auszahlungen an Fremdgesellschafter beinhalten die Kaufpreise für die zum 1. Juli 2010 erworbenen Anteile an den beiden Centern in Wuppertal und Kassel und im Berichtsjahr vorgenommene Ausschüttungen.

Der Finanzmittelbestand fiel im Berichtsjahr auf 65,8 Mio. €, nachdem er im Vorjahr 81,9 Mio. € betrug.

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