Prognosebericht

Nachdem die deutsche Volkswirtschaft 2010 wieder kräftig gewachsen ist und damit die Prognosen vom Jahresanfang deutlich übertroffen wurden, sind die Aussichten für 2011 weiter positiv. Wirtschaftsexperten rechnen allerdings damit, dass sich der Anstieg etwas flacher fortsetzt. Große Hoffnungen liegen dabei auf einem stärkeren Anspringen der Binnenkonjunktur und insbesondere den privaten Konsumausgaben. Dabei wird von einer spürbaren Reallohnerhöhung in Deutschland ausgegangen. Erste Lohnabschlüsse lassen darauf schließen, dass es nach Jahren rückläufiger oder stagnierender Reallöhne erstmals wieder zu einem Anstieg kommen wird. Darüber hinaus überrascht Deutschland mit seinem robusten Arbeitsmarkt. Die Beschäftigungszunahme und der Abbau der Arbeitslosigkeit auf Niveaus, die seit Jahrzehnten nicht mehr erreicht wurden, unterstreichen den positiven Ausblick.

Wir gehen ebenfalls von einer positiven Entwicklung unserer Shoppingcenter aus. Die Erweiterungs- und Modernisierungsmaßnahmen im A10 Center, in der Altmarkt-Galerie Dresden sowie im Main-Taunus- Zentrum liegen im Plan und werden 2011 fertiggestellt. Die Vermietung der zusätzlichen Flächen ist weitestgehend sichergestellt. Dies gilt ebenso für die Mietverträge, die im zweiten Halbjahr 2011 nach Ablauf der ersten zehn Jahre zur Prolongation anstehen. Der Vermietungsstand über alle Shoppingcenter wird daher aus heutiger Sicht weiterhin über 99 % liegen. Zum Jahresende 2010 lag dieser unverändert gegenüber dem Vorjahr bei 99,3 % und bei den Einzelhandelsflächen sogar bei 99,9 %. Die Mietaußenstände als auch erforderliche Wertberichtigungen befinden sich stabil auf niedrigem Niveau. Wir haben keine Indikationen für eine signifikante Änderung dieser zufriedenstellenden Situation.

Transaktionsmarkt kommt in Schwung

Aufgrund der immer noch bestehenden Unsicherheiten an den Finanzmärkten und der Angst vor deutlich steigenden Inflationsraten steigt weltweit der Wunsch nach wertgesicherten Kapitalanlagen. Dies treibt u. a. auch die Nachfrage nach Immobilien. Dieser Nachfrage steht derzeit kein ausreichendes Angebot gegenüber. Insbesondere Einzelhandelsimmobilien stehen bei vielen institutionellen Investoren im Fokus des Interesses. Dies führt zu steigenden Kaufpreisvorstellungen potenzieller Verkäufer. Aufgrund des Anlagedrucks vieler Investoren besteht aus unserer Sicht derzeit die Gefahr, dass es erneut zu Übertreibungen am Immobilienmarkt kommt. Wir werden daher die Entwicklung des Immobilienmarktes in den nächsten Monaten sehr intensiv beobachten. Weitere Investments werden wir – wie in der Vergangenheit – nur dann tätigen, wenn die nachhaltig erzielbare Rendite in einem vernünftigen Verhältnis zu den Risiken der Investition steht. Denn auch ohne weitere Investments werden wir weiter wachsen. Hierzu beitragen werden nicht zuletzt die Erweiterungs-, Modernisierungs- und Umstrukturierungsmaßnahmen in unserem Portfolio.

Altmarkt-Galerie

Die Erweiterung der Altmarkt-Galerie Dresden wurde Ende des ersten Quartals 2011 fertiggestellt und am 31. März für Kunden und Besucher eröffnet. Mit Ausnahme einer Fläche konnten alle Einzelhandelsflächen vermietet werden, sodass sich die Anzahl der Shops um rund 95 auf über 200 erhöht. Die Hotelflächen sind ebenfalls langfristig vermietet. Die Eröffnung des Hotels ist für den Sommer 2011 geplant. Die Büroflächen sind noch nicht vermietet, aber die Vermietungsaktivitäten sind in vollem Gange. Erfahrungsgemäß ist mit einem längeren Vermarktungsprozess zu rechnen. Die prognostizierten Mieterträge liegen insgesamt leicht über den Erwartungen, während die Investitionskosten trotz erheblicher wetterbedingter Behinderungen voll im Budget liegen. Im laufenden Geschäftsjahr fallen für die Maßnahmen voraussichtlich noch Investitionsausgaben in Höhe von 20,7 Mio. € an.

A10 Center

Ebenso im Plan liegen die Erweiterungs- und Modernisierungsmaßnahme im A10 Center. Die neuen Einzelhandelsflächen in der so genannten A10 Triangel sind alle vermietet und wurden Anfang April 2011 eröffnet. Mit ersten Modernisierungsmaßnahmen im Bestand wurde begonnen. Abgeschlossen wird die Modernisierung der Bestandsimmobilie bis zum Jahresende 2011. Bis dahin werden in 2011 voraussichtlich noch Investitionsausgaben von 32,5 Mio. € erwartet. Die Mietertragsprognose liegt beim A10 Center ebenfalls über Plan, die Investitionskosten können eingehalten werden.

Main-Taunus-Zentrum

Die Erweiterungsmaßnahme im Main-Taunus-Zentrum wird bis Ende 2011 fertiggestellt sein. Bis auf wenige Restflächen (Vermietungsstand März 2010: > 80 %) konnten für die Einzelhandelsflächen der rund 80 neuen Shops bereits Mieter gefunden werden. Die Mietertragsprognose liegt spürbar über den Erwartungen, während die Investitionskosten im Plan liegen. Hiervon entfallen auf das laufende Geschäftsjahr voraussichtlich 37,0 Mio. €.

Planmäßige Neuvermietung

Bei den Bestandsobjekten erwarten wir eine stabile Entwicklung. In den City-Arkaden Wuppertal und der City-Galerie Wolfsburg laufen 2011 (zehn Jahre nach Eröffnung) planmäßig viele Mietverträge aus. Dies gibt uns die Chance, den Mieter- und Branchenmix der Objekte zu optimieren und sie für die nächsten zehn Jahre zu positionieren. Die dafür erforderlichen Investitionen (3,3 Mio. €) werden aus vorhandenen Liquiditätsreserven bzw. aus dem laufenden Cashflow finanziert.

Vereinbarte Geschäfte sind Grundlage der Umsatz- und Ertragsplanung

Die Umsatz- und Ertragsplanung des Deutsche EuroShop-Konzerns für die Jahre 2011 und 2012 beinhaltet keine Objektkäufe oder -verkäufe. Das Billstedt-Center, das am 1. Januar 2011 übernommen wurde, ist in den Planungen berücksichtigt. Ebenso enthalten sind die Effekte, die sich aus der Vollkonsolidierung des Phoenix-Centers sowie des Main-Taunus-Zentrums ergeben. Ergebniseinflüsse aus der jährlichen Bewertung unserer Einkaufszentren und Währungseinflüsse sind nicht Teil unserer Planung, da diese nicht vorhersehbar sind. Die Prognose der zukünftigen Umsatz- und Ertragssituation unseres Konzerns basiert auf
a) der Umsatz- und Ergebnissituation der bestehenden Einkaufszentren,
b) der Annahme, dass es im Einzelhandel zu keinem erheblichen Umsatzrückgang kommt, in dessen Folge eine Vielzahl von Einzelhändlern die bestehenden Mietverträge nicht mehr erfüllen können.

Umsatz 2011 steigt um 29 %, 2012 Plus von 6 % erwartet

Für das Geschäftsjahr 2011 erwarten wir einen Umsatz in Höhe von 184 – 188 Mio. €. Hier wirken sich insbesondere der Umsatzbeitrag des Billstedt-Centers und die Vollkonsolidierung des Phoenix-Centers sowie des Main-Taunus-Zentrums positiv aus. Darüber hinaus tragen die Erweiterungs- und Modernisierungsmaßnahmen im A 10 Center, in der Altmarkt-Galerie Dresden sowie im Main-Taunus-Zentrum zu dem deutlichen Umsatzanstieg bei. Im Geschäftsjahr 2012 sollte der Umsatz dann weiter auf 198 – 202 Mio. € steigen.

Deutliches Ergebniswachstum in den nächsten beiden Geschäftsjahren

Das operative Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) lag 2010 bei 124,0 Mio. €. Nach unserer Prognose wird das EBIT im laufenden Jahr bei 157 – 161 Mio. € liegen (+28 %). 2012 sollte es auf 169 – 173 Mio. € (+7,5 %) steigen.

Im Berichtsjahr lag das operative Ergebnis vor Steuern (EBT) ohne Bewertungsergebnis bei 63,9 Mio. €. Für das Geschäftsjahr 2011 kalkulieren wir mit 75 – 78 Mio. € (+20 %) und mit 84 – 87 Mio. € für das Geschäftsjahr 2012 (+11 %).

Positive FFO-Entwicklung

Die Funds From Operations (FFO) beliefen sich im Berichtsjahr auf 1,40 € je Aktie. Für 2011 erwarten wir diese Kennzahl in einer Größenordnung zwischen 1,48 € und 1,52 € (+7 %) und im Geschäftsjahr 2012 zwischen 1,60 € und 1,64 € (+8 %).

Dividendenpolitik

Wir beabsichtigen, unsere langfristige und auf Kontinuität ausgerichtete Dividendenpolitik fortzuführen und gehen davon aus, auch für die Jahre 2011 und 2012 eine Dividende von 1,10 € je Aktie an unsere Aktionäre ausschütten zu können.

Hamburg, 13. April 2011

Zukunftsbezogene Aussagen
Dieser Lagebericht enthält zukunftsbezogene Aussagen, die auf Einschätzungen künftiger Entwicklungen seitens des Vorstands basieren. Die Aussagen und Prognosen stellen Einschätzungen dar, die auf Basis aller zum jetzigen Zeitpunkt zur Verfügung stehenden Informationen getroffen wurden. Sollten die den Aussagen und Prognosen zugrunde gelegten Annahmen nicht eintreffen, so können die tatsächlichen Ergebnisse von den zurzeit erwarteten abweichen.

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Verlauf